Rynek wtórny mieszkań w Warszawie 2026 – ceny, popyt, podaż i czas sprzedaży
Rynek wtórny mieszkań w Warszawie w I kwartale 2026 roku pozostawał aktywny, choć widoczne były zmiany w strukturze popytu i podaży. Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują na wzrost liczby ofert sprzedaży przy jednoczesnym spadku liczby transakcji, co może świadczyć o większej ostrożności kupujących oraz wydłużającym się procesie decyzyjnym.
Większa liczba ofert mieszkań na sprzedaż w Warszawie
W I kwartale 2026 roku do analizy rynku wtórnego w Warszawie przyjęto ponad 6,5 tys. ofert sprzedaży mieszkań oraz około 2,2 tys. transakcji.
W porównaniu z poprzednim okresem:
- liczba ofert wzrosła,
- liczba transakcji spadła.
Oznacza to większy wybór mieszkań dla kupujących, ale jednocześnie mniejszą dynamikę sprzedaży.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie
Średnia cena mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie w I kwartale 2026 roku wyniosła:
- 18 919 zł/m² (cena ofertowa),
- 16 393 zł/m² (cena transakcyjna).
W porównaniu do poprzedniego kwartału:
- ceny ofertowe wzrosły o 0,1%,
- ceny transakcyjne spadły o 2,2%.
Różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną pokazuje, że negocjacje cenowe nadal odgrywają istotną rolę na rynku wtórnym.
Dłuższy czas sprzedaży mieszkań w Warszawie
Jednym z kluczowych trendów na rynku wtórnym jest wydłużenie czasu sprzedaży mieszkań. W I kwartale 2026 roku średni czas sprzedaży wyniósł 4,5 miesiąca.
Najważniejsze obserwacje:
- mieszkania do 40 m² sprzedają się najszybciej – ok. 3,6 miesiąca,
- mieszkania powyżej 80 m² sprzedają się najwolniej – ok. 7 miesięcy,
- segment dużych mieszkań stał się najmniej płynny.
Największy popyt na Ochocie i Woli
W strukturze rynku wtórnego największy udział miały dzielnice:
- Ochota,
- Wola.
Łącznie odpowiadały one za:
- 17,4% ofert,
- 19,1% transakcji.
Najmniejszy udział w ofertach odnotowano na Żoliborzu, natomiast w transakcjach najmniejszy udział miał Wilanów.
Zmiany w strukturze lokalizacji
W porównaniu z poprzednim okresem badania zauważono:
- spadek udziału Białołęki i Targówka w transakcjach,
- wzrost udziału Pragi-Południe i Pragi-Północ.
Oznacza to przesunięcia popytu w stronę bardziej centralnych i dobrze skomunikowanych dzielnic.
Gdzie w Warszawie są najdroższe mieszkania?
Najwyższe ceny mieszkań na rynku wtórnym odnotowano w:
- Śródmieściu – ok. 24 054 zł/m² (ofertowe), 20 143 zł/m² (transakcyjne).
Najniższe ceny:
- Białołęka i Targówek – ok. 13 364 zł/m² (transakcyjne),
- Rembertów, Wawer i Wesoła – ok. 14 424 zł/m² (ofertowe).
Różnice cenowe pomiędzy dzielnicami pokazują silne zróżnicowanie warszawskiego rynku nieruchomości.
Ceny mieszkań a metraż
Struktura cen w zależności od powierzchni mieszkania wskazuje, że:
- najdroższe są mieszkania powyżej 80 m² (ok. 20 332 zł/m²),
- bardzo wysokie ceny dotyczą także mieszkań do 40 m² (ok. 20 317 zł/m²),
- najtańsze są mieszkania 40–60 m² oraz 60–80 m².
Największy popyt koncentruje się jednak na lokalach 40–60 m², które odpowiadają za 38,7% oferty i 42,9% transakcji.
Standard budynku a cena mieszkania
Analiza technologii budowy pokazuje wyraźne różnice cenowe:
- mieszkania w technologii prefabrykowanej są najtańsze,
- lokale w technologii tradycyjnej udoskonalonej i tradycyjnej osiągają wyższe ceny,
- różnice cenowe sięgają ponad 20%.
Podsumowanie
Rynek wtórny w Warszawie w I kwartale 2026 roku charakteryzuje się:
- wzrostem liczby ofert,
- spadkiem liczby transakcji,
- wydłużeniem czasu sprzedaży,
- stabilizacją cen z lekką korektą transakcyjną,
- dużym zróżnicowaniem cenowym między dzielnicami i segmentami mieszkań.
Dla kupujących oznacza to większy wybór i lepsze możliwości negocjacji, natomiast dla sprzedających – konieczność bardziej konkurencyjnego podejścia do cen ofertowych.
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego, „Informacja kwartalna o rynku nieruchomości mieszkaniowych”, I kwartał 2026 r.
